Após uma alta na sequência de crescimento nas operações das 15 principais incorporadoras do país, a maior vista há cerca de três anos, os lançamentos e as vendas ficaram praticamente estáveis no segundo trimestre.
Em meio à inflação e juros em alta, que prejudicam o setor, o valor de venda dos lançamentos consolidados atingiu R$ 9,93 bilhões no 2º trimestre, um avanço de 2,4% ante igual período de 2021. As vendas ficaram estáveis, com queda de 0,6%, a R$ 7,7 bilhões.
Mesmo com a cerca desaceleração, os número apurados mostraram mais resiliência do que a esperada pelos analistas de mercado imobiliário.
Os dados foram compilados a partir do balanço prévio das seguintes incorporadoras listadas na Bolsa: Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda (atuação no segmento econômico) e Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux e Trisul (voltadas a consumidores de média-alta e alta rendas).
Com destaque no crescimento das vendas e lançamentos, estão Cyrela, Cury e Direcional. Por outro lado, Tenda e Eztec se enquadram no lado negativo.
Análise por setor
Baixa renda
No segmento que concentra o programa Casa Verde e Amarela (CVA), com imóveis de até cerca de R$ 350 mil, os lançamentos subiram 7,5% no segundo trimestre, para R$ 4,73 bilhões. Já as vendas líquidas caíram 1,6%, para R$ 3,93 bilhões.
“Está havendo uma clara movimentação de transferência de share (participação) das empresas pequenas para as grandes. O segmento do Casa Verde e Amarela vem encolhendo no País, mas isso não conversa com os dados das grandes empresas listadas na Bolsa.”
afirmou Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI, em entrevista ao jornal Estadão
O que ajudou as empresas a seguir repassando o aumento dos custos dos materiais para os preços finais dos apartamentos foi o ganho de poder de compra pela população, motivado por parte dos estímulos do governo federal programa Casa Verde e Amarela, atualizando as taxas de juros e as curvas de subsídios.
A MRV, maior construtora residencial do País, subiu os preços em 30,5% em um ano, para R$ 219 mil. Na Direcional, a alta foi de 13,5%; na Cury, 41%; na Plano & Plano, 6,3%, e na Tenda, 33,2%.
A exceção foi a Tenda, que, endividada, reduziu os lançamentos e subiu os preços, levando a uma perda na velocidade das vendas.
Média e alta rendas
Entre as construtoras voltadas ao público de maior poder aquisitivo, os lançamentos atingiram R$ 5,2 bilhões no 2º trimestre, o que equivale a uma baixa de 2% na comparação anual. Porém, as vendas líquidas tiveram alta de 0,5%, passando para R$3,7 bilhões.
Neste segmento, a maioria das empresas buscou fazer lançamentos residenciais de alto padrão e luxo, com apartamentos entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão.
Na parte dos consumidores, a renda elevada faz com que sofram menos com a alta do preço da gasolina, comida e juros dos financiamentos.
Contudo, a pressão sobre a renda fez com que os imóveis de classe média, na faixa de R$ 500 mil a R$ 600 mil, venham perdendo espaço.
De acordo com os analistas, um dos resultados mais robustos foi o da Cyrela, que é líder em alto padrão. Outras como Even, Melnick e Gafisa também ampliaram lançamentos e vendas.
Já a Eztec e a Helbor, mais voltadas à classe média, encolheram. A Eztec cortou os lançamentos pela metade no trimestre.
“Em geral, as empresas aqui estão mais seletivas, buscando lançar unicamente aquilo que tenham segurança de que vão vender bem. Os números estão melhores do que o humor do mercado sugeria. Mas fica a pergunta: até quando?”
complentou Bruno Mendonça
O analista explica que muitos lançamentos podem ter sido adiantados pelas empresas para fugir da Copa do Mundo e das eleições presidenciais neste fim de ano. Portanto, devem baixar o mesmo ritmo até o fim do ano.
Possibilidade de crise
Conforme recordam André Mazini e Hugo Grassi, ambos analistas do Citi, há muitos canteiros em obra e com entregas das chaves em 2022 e 2023. Porém, a diferença é que as taxas de juros estão bem mais altas, perto dos 10% ao ano. Em 2020, beiravam a casa dos 7%.
Além disso, a correção dos contratos na planta pelo INCC, que acumula alta acima de 20% nos últimos dois anos, também pode influenciar no futuro das vendas. Para os analistas, o “filme vai ficar mais feio pela frente”.
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